Må jeg sende inn byggesøknad?

Hvis du skal bygge eller rive en bolig, kan du ikke sende byggesøknad selv. Søknaden må utarbeides av fagfolk (ansvarlig søker).

Din rolle i byggesaken er å være tiltakshaver. Det innebærer at du eier tiltaket, men at fagfolk må fylle ut søknaden for deg. Prosjektering og utførelse overlates også til fagfolk som du må engasjere og inngå avtaler med. Foretakene må erklære ansvarsrett.

Du må alltid melde fra

Uavhengig av om du må sende byggesøknad eller ikke, må du alltid sende melding til kommunen hvis du installerer eller fjerner et ildsted. Dette gjør du også for at Trøndelag brann og redning skal få operert raskere og tryggere dersom en brann oppstår.

Du må sende byggesøknad med hjelp fra fagfolk hvis

• du skal bygge, rive, endre eller rehabilitere en skorstein i eksisterende bolig.

Du skal gjøre endringer i bærende konstruksjoner og/eller bryter brannceller, da må du sende søknad med hjelp fra fagfolk. 

Støttemur

Forstøtningsmurer må ha byggetillatelse etter plan- og bygningsloven med mindre den er av en slik størrelse at den faller inn under tiltak som ikke krever søknad og tillatelse.

I saker der du søker om bygging av støttemur mot nabo, kan kommunen kreve en redegjørelse av materialbruk og estetiske forhold. Kommunen kan også kreve at forstøtningsmurer utstyres med rekkverk.

Terrengendringer

Hovedregelen for terrenginngrep er at dersom inngrepet er vesentlig, må dette søkes om.

Skal du derimot gå i gang med mindre fylling eller planering av terreng, kan denne falle inn under tiltak som ikke krever søknad og tillatelse. Hva som anses som mindre, vil avhenge av tiltakets karakter og innvirkning på omgivelsene.

Hvis du skal bygge en ny bolig på egen tomt, må du få hjelp av fagfolk til å søke om tillatelse. 

Hvis du skal bygge en ny leilighet i huset ditt, må du søke om tillatelse dersom 

• boenheten har alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett.
• har egen inngang.
• er fysisk atskilt fra øvrige enheter. 

Din rolle i byggesaken er å være tiltakshaver. Det innebærer at du eier tiltaket, men at fagfolk må fylle ut søknaden for deg. Prosjektering og utførelse overlates også til fagfolk som du må engasjere og inngå avtaler med. Foretakene må erklære ansvarsrett.

Hvis du skal leie ut deler av huset ditt, og det er en dør mellom den delen av huset du bor i og utleiedelen, trenger du ikke søke.

Dersom du skal rive en garasje, del av huset ditt, eller et annet tiltak på eiendommen din, gjelder de samme reglene som ved oppføring av tiltak. Må du søke om å bygge noe, må du også søke om å rive det. 

Det vil altså være søknadspliktig å rive et tilbygg med stue eller soverom fordi det også er søknadspliktig å bygge et tilbygg med stue eller soverom. 

Ved riving av tiltak større enn 100 kvadratmeter bruksareal må det også utarbeides en avfallsplan og miljøsaneringsbeskrivelse. Ved riving/endring av tiltak på denne størrelsen er det krav om ansvarlig foretak som søker på vegne av deg.

Definisjon

Bruksendring er når bruk, formål eller funksjon endres med tanke på den bruken som allerede er tillatt. Det skal tas hensyn til hva slags formål reguleringsplanen stiller opp, og det skal tas hensyn til omgivelser, som trafikk, åpningstider osv. 

Du kan sende søknad om bruksendring på egen hånd dersom

Dersom du skal ta i bruk bod eller vaskerom og endre til soverom, stue eller liknende (endre fra tilleggsdel til hoveddel) innenfor eksisterende leilighet eller branncelle. Dette forutsetter at du ikke utfører søknadspliktige tiltak i bærende konstruksjoner ved for eksempel å senke gulv i kjeller.

På Direktoratet for byggkvalitet sine nettsider finner du en veileder for bruksendring

Du må sende søknad om bruksendring med hjelp fra fagfolk dersom

I forbindelse med etablering av leilighet eller sekundærleilighet (ny boenhet, for eksempel til utleie). Du må også søke med ansvarlig foretak ved endring i bruk, for eksempel fra kontor til bolig eller fra bolig til forretning.

Det vil være søknadspliktig med ansvarlig foretak dersom du ønsker å endre en fritidsbolig (hytte) til bolig (helårsbolig).

Hva er en bruksendring

Definisjoner

• Platting (utegulv) er opparbeidet del av utearealer som ligger direkte på bakken eller lavt over terreng. Utegulv kan være av for eksempel stein, tre eller betong.
• Terrasse er planert avsats for uteopphold med direkte atkomst fra både terreng og huset, ikke overbygd. Kan være av ulikt materiale. Takterrasse: uteoppholdsareal på et flatt tak.
• Veranda er et ytre oppholdsrom innebygget eller som tilbygg i en bygning med en eller flere yttervegger fjernet, eller erstattet av glassvegger (glassveranda).
• Balkong er oppholdsplass på husfasade, utkraget fra vegg, opphengt eller understøttet, omgitt av rekkverk.
• Altan er en uteplass som er løftet i høyden, vanligvis over første etasje. En altan er understøttet av søyler, garasje, boligrom eller et inngangsparti. Altaner har ikke tak. 

Krever søknad

Følgende krever søknad og du kan søke selv.

• Platting, terrasse eller utegulv med høyde over 1,0 meter.
• Avstandsregler gjelder og tiltaket kan ikke plasseres utenfor byggegrense.
• Tiltaket har samlet bruksareal eller bebygd areal på inntil 50 kvadratmeter. Tiltaket må være i samsvar med plan – og bygningsloven, herunder krav til høyde og avstand til nabogrense
• Tiltaket må være i samsvar med gjeldende plangrunnlag, herunder blant annet bestemmelser om grad av utnytting, byggegrenser, tillatt størrelse på terrasse og arealformål.
• Tiltaket må tilfredsstille kravene til estetikk.
• Tiltaket må nabovarsles.

Krever søknad sendt inn av fagfolk

Platting, terrasse eller utegulv med høyde over 0,5 meter og samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) over 50 kvadratmeter må søkes med hjelp av fagfolk.

Definisjon

• Påbygg er en ny bygningsdel som plasseres på en eksisterende konstruksjon. En ekstra etasje er et typisk påbygg.
• Tilbygg er en utvidelse av en bygnings grunnflate (fotavtrykk).
• Underbygg er en utvidelse av bygget nedover (for eksempel kjeller)

Krever søknad

Du kan sende byggesøknad på egen hånd dersom

Hvis det er et enkelt tilbygg hvor samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er under 50 kvadratmeter kan du søke selv. Tilbygget kan i tillegg ha kjeller.

Krever søknad sendt inn av fagfolk

Følgende krever søknad med hjelp av fagfolk

• Alle påbygg krever søknad med hjelp av fagfolk.
• Alle tilbygg hvor samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er over 50 kvadratmeter må søkes med hjelp av fagfolk.

Mindre tilbygg kan settes opp uten at det er nødvendig med søknad og tillatelse. Et tilbygg er et bygg som settes opp ved siden av eksisterende bygg, og som er understøttet og har eget bæresystem. Unntaket omfatter ikke andre utvidelser som påbygg (utvidelser som ikke har eget bæresystem, men blir bygd på tak eller hengende på en vegg) eller underbygging (kjeller). Tilbygget må plasseres etter plan- og bygningslovens regler om avstand. Dette innebærer at avstanden til nabogrensen må være minst 4,0 m dersom det ikke står noe annet i reguleringsplanen.

Du slipper å søke om å sette opp tilbygg så lenge tilbygget: 

• ikke kommer i konflikt med plankart eller planbestemmelser
• maksimalt har et bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på 15m2
• ikke har rom for beboelse eller varig opphold
• maksimalt knytter seg til to etasjer eller plan på den eksisterende bygningen
• er understøttet

Når tiltaket er oppført skal tiltakshaver informere kommunen om tiltaket og plasseringen når det er ferdigstilt, slik at kommunen kan oppdatere kart- og matrikkeldata.

Frittliggende bygning på bebygd eiendom som ikke skal brukes til varig opphold eller beboelse (garasje/uthus) på inntil 50 kvadrat samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA). Maks høyde til møne kan være inntil 4 meter og gesimshøyde 3 meter målt fra ferdig planert gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Bygningen kan bare oppføres i én etasje, og kan ikke underbygges med kjeller. Bygningen kan stå inntil 1 meter fra nabogrensen og annen bygning på eiendommen. Kan ikke plasseres over ledninger i grunnen.

Når tiltaket er oppført skal tiltakshaver informere kommunen om tiltaket og plasseringen når det er ferdigstilt, slik at kommunen kan oppdatere kart- og matrikkeldata.

Fasadeendring som ikke fører til at bygningens karakter endres, samt tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse er unntatt søknadsplikt med mindre annet følger av f. eks reguleringsbestemmelser. Om bygningens karakter endres, må vurderes konkret. Direktoratet for Byggkvalitet skriver i sin veileder til SAK § 4-1: «Alminnelig forståelse av hva som menes med ”bygningens karakter” er ofte knyttet til stilarter. Bygninger som i seg selv ikke representerer en egenverdi bør kunne gjennomgå mindre fasadeendringer uten at bygningens karakter anses å være endret.

Derimot vil mindre endringer på bygninger tilknyttet en bestemt tidsepoke/stilart fort ha vesentlig betydning for bygningenes eksteriørkarakter. Like tiltak, for eksempel innsetting av vinduer, kan være søknadspliktig eller unntatt søknadsplikt avhengig av hvilken type bygning som berøres av tiltaket.

Bygging av terrasse på bakken vil, der plasseringen ikke er i strid med arealformål, planbestemmelser eller hensynssoner, ikke være omfattet av «tiltak» i § 20-1 og således heller ikke være søknadspliktig. ”På bakken” betyr at terrassegulvet ikke kan ligge høyere enn 0,5 m over terreng. Konstruksjoner og lignende som ikke anses som tiltak etter pbl. § 20-1, omfattes ikke av avstandskravet i pbl. § 29-4 andre ledd og kan plasseres nærmere nabogrensen enn 4 m.

Terrasser med høyde mer enn 0,5 m over ferdig planert terreng vil være omfattet av tiltaksbegrepet i pbl. § 20-1. For denne typen tiltak vil også andre bestemmelser i plan- og bygningslovgivningen være relevante.

Man finner veiledningsteksten om terrasser «på bakken» i veilederen til Byggseaksforskriften (VSAK 10), under «innledning til veiledning § 4-1».

Mindre oppfylling og planering. Tiltaket må uansett ikke føre til mer enn 3,0 m avvik fra opprinnelig terrengnivå i spredtbygd strøk, eller 1,5 m avvik fra opprinnelig terrengnivå i tettbygd strøk. På eiendom for rekke- eller kjedehus o.l. med tett bebyggelse må avviket ikke være mer enn 0,5 m fra opprinnelig terrengnivå. Avstand fra fyllingsfoten til nabogrense må være minst 1,0 m. Endringer i terreng må ikke hindre sikten i frisiktsoner mot veg.

Det er kun mindre fyllings- og planeringsarbeider som er omfattet av unntaksbestemmelsen. Arbeider som har et omfang i areal som gjør at de ikke kan betegnes som mindre, vil ikke være omfattet selv om de fastsatte grensene for avvik i forhold til opprinnelig terrengnivå ikke er overskredet.

Forstøtningsmur som er inntil 1 meter høy når den plasseres minst 1 meter fra nabogrensen, og 1,5 m høy når den plasseres minst 4 meter fra nabogrensen. Muren må ikke hindre sikt i frisiktsone mot vei.

Levegg med høyde inntil 1,8 meter og lengde inntil 10 meter. Denne kan plasseres inntil 1 meter fra nabogrense. Ved høyde opp til 1,8 meter og lengde inntil 5 meter, kan leveggen plasseres inntil nabogrense.

Mindre innhegning mot vei med inntil 1,50 meter i høyde, forutsatt at frisiktsoner mot vei ikke hindres. Med «mindre innhegning» menes åpne, enkle og lette konstruksjoner som flettverksgjerde og andre gjerder som ikke er tette. Tette, tyngre gjerder, f.eks. skjermvegg eller der innhegning også er støyskjerm, vil være konstruksjoner som krever søknad og tillatelse. Vær oppmerksom på at planbestemmelser kan ha regler om innhegning som går foran reglene i byggesaksforskriften § 4-1.

Gjerde mot nabo er i utgangspunktet ikke søknadspliktig og kan derfor settes opp uten å søke kommunen om tillatelse. Gjerde mellom naboer reguleres av lov om grannegjerde (grannegjerdelova).

Lokal drenering som ikke er tilknyttet overvanns- og avløpsnett, samt reparasjoner på vann- og avløpsanlegg ved rør- og ledningsbrudd er unntatt søknadsplikt.

Graving for nye kabler for elektrisitet, telesignaler, TV o.l., samt utskifting av slike kabler er unntatt søknadsplikt så lenge det dreier seg om «mindre» arbeider. Graving av lengre kabelstrekninger, samt mer omfattende graving på kortere strekninger vil kunne være søknadspliktig.

Parabolantenne kan ha diameter inntil 1,2 m. Panelantenne plassert på vegg skal ikke overstige 2 meter.

Det er gjort unntak fra søknadsplikten for antennesystemer med høyde inntil 5,0 m. Unntaket for antennesystemer gjelder både frittstående antenner og antenner som er montert på byggverk. Unntaket gjelder kun ett antennesystem per fasade eller sted.

Unntak fra søknadsplikt forutsetter at oppføring av antennesystem ikke er i strid med plan, men infrastrukturen til et kommunikasjonsnett vil vanligvis ligge innenfor formål i plan som bolig, næring mv, med mindre det foreligger særlige hensyn i planen som bevaringsverdi, særskilte krav om estetikk eller lignende.

Intern vei på tomt og biloppstillingsplass for tomtens bruk som ikke krever vesentlig terrenginngrep er unntatt søknadsplikt. Avstanden til nabogrensen må være minst 1 meter.

Med «intern veg» menes adkomstveg eller veg mellom forskjellige byggverk på eiendommen. For landbrukseiendommer er oppstillingsplasser for landbruksmaskiner til bruk på eiendommen også unntatt.